Вы здесь

Была раньше такая поговорка: «Москва не сразу строилась». Теперь она явно устарела: темпы нового строительства в столице настолько высоки, что категории «сразу — не сразу» выглядят уже просто неуместными. На рубеже веков наш город буквально преобразился — благодаря работе стройкомплекса Москвы. Его деятельность встречает порой полярные оценки — от одного из «локомотивов городской экономики» до многоголовой гидры, «пожирающей» исторические памятники и зеленые насаждения ради чудовищных сверхприбылей. Определить, кто прав, а кто виноват, в этих ведущихся не один год дискуссиях, вряд ли возможно. Равно как и понять, где находится истина — посередине или где-то еще. Просто надо помнить, что не строится только мертвый город.

МЫ СТРОИЛИ, СТРОИЛИ...
Начнем с небольшого лирического отступления. Одним из самых любимых сюжетов среди московских фотографов-любителей стал подъемный кран на фоне закатного неба. Действительно, трудно найти в городе квартал, в котором не было бы хотя бы одной крупной стройки. По данным пресс-центра стройкомплекса Москвы, в прошлом году построено и сдано в эксплуатацию более 4 млн. 800 тыс. м2 жилья. За январь-июнь этого года, по данным Мосгорстата, — 2 млн. 572 900 м2 .
Деятельность стройкомплекса Москвы, разумеется, не ограничивается лишь возведением жилья. Не с меньшей интенсивностью осуществляется возведение объектов, как принято говорить, социально-культурной сферы. Только в Центральном округе за прошлый год были построены 24 детских сада, 21 школа, 5 медицинских учреждений. Среди научных учреждений стоит выделить комплекс зданий библиотеки-фонда «Русское зарубежье», новые здания Фундаментальной библиотеки МГУ им. Ломоносова и лабораторно-информационного комплекса Мосгорархива на Профсоюзной улице.
Кстати, ввод в строй новых помещений данной организации, по словам руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города В. И. Ресина (интервью с В. И. Ресиным читайте на стр. 28), является дополнительным мощным импульсом в деятельности городского стройкомплекса. Ведь в «Мосгорархиве» хранятся уникальные документы, помогающие архитекторам и реставраторам воссоздавать уникальные памятники архитектуры.
Однако вернемся собственно к деятельности стройкомплекса. В прошлом году была завершена реконструкция здания аэровокзала во Внукове, построено более 107 тыс. м2 дорог и 279 км инженерных коммуникаций.
Таковы основные показатели деятельности стройкомплекса Москвы за последнее время. Кстати, это один из немногих случаев, когда официальная статистика (а выше приводились данные только из официальных источников) не лукавит. Да и как можно «смухлевать» в данном случае, когда любой желающий, будь то москвич или приезжий, может увидеть плоды трудов столичных строителей своими глазами.
Эти «плоды» имеют и вполне конкретное денежное выражение. По данным руководителя Департамента экономической политики и развития города Марины Оглоблиной, в 2003 году городская «строительная» инвестиционная программа составляла 70 млрд. рублей, а в начале 2005 года — уже 100 млрд. К чести московского Правительства следует отметить, что высокий уровень вложений в строительную отрасль из городского бюджета поддерживался на должном уровне в самые сложные времена. И даже в «дефолтном» 1998 году объем городских инвестиций в строительство соответствовал запланированному.
Подобная политика городской мэрии, согласно утверждению ее собственных представителей, имеет глубокий экономический смысл. Как отмечает г-жа Оглоблина, строительный комплекс «тянет за собой» развитие многих других важных отраслей народного хозяйства: химической и металлургической промышленности, банковской сферы, грузовых и пассажирских перевозок. Короче, любые вложения в строительство стимулируют экономику в целом. При этом большие объемы средств, выделяемых из московского бюджета, вовсе не означают, что город все строит исключительно на свои деньги. Наоборот, большинство объектов возводятся на деньги частных инвесторов, привлекаемых на взаимовыгодных условиях (о некоторых используемых схемах остановимся чуть ниже).
Наконец, городские власти рассматривают строительство (и прежде всего, жилищное) как важную часть собственной социальной политики.

ЛОМАТЬ, ЧТОБЫ СТРОИТЬ
Хорошо известно, что предприятия столичного стройкомплекса не только строят, но и... ломают. Речь идет о грандиозной программе сноса и реконструкции ветхого и устаревшего жилья. Ее реализация началась 10 лет назад, хотя «корни» уходят в более глубокое прошлое, когда в 1955 году Никита Сергеевич Хрущев инициировал Постановление Совмина СССР «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства». И сколько бы «Никитку» потом ни ругали, в то время он был, безусловно, прав. Страна, и Москва в том числе, только-только залечила раны Великой Отечественной войны. Восстановление народного хозяйства, осуществленное в кратчайшие сроки, привело к значительному замедлению темпов возведения жилья. В результате к середине 50-х гг. прошлого века значительная часть москвичей по-прежнему проживала в бараках и подвалах, и еще большая — в коммуналках. В этом смысле строительство «упрощенных» и «удешевленных» пятиэтажек было важным шагом на пути решения жилищной проблемы. (Об идеологической составляющей той программы — обеспечить каждого советского человека к 1980-му году, году построения коммунизма, отдельной квартирой, теперь можно говорить разве что как об очередном хрущевском каламбуре).
Автором первого проекта хрущовок стал эстонец Март Порт. «Придуманные» им дома серии 1-507 стали едва ли не самыми массовыми. Их строительство прекратилось лишь в 1972 году. Всего же в Москве было построено около 36 млн м2 пятиэтажек (или около 24% всего жилого фонда столицы).
А в начале лета этого года был торжественно снесен 4-х миллионный квадратный метр «хрущевского» жилого фонда. По утверждению представителей столичной мэрии, этот метр пришелся на одну из квартир в доме № 29 корп. 1 по ул. Москворечье. Команду на снос этого дома отдал лично Юрий Лужков.
По подсчетам НИиПи Генплана г. Москвы, дома пятиэтажного жилого фонда без реконструкции и (или) капремонта простоят максимум до 2020 года, а девятиэтажного (тех же «хрущевок», только поставленных «на попа») — до 2030-40 гг. Нынешние темпы сноса «отживших» свое домов позволяют предположить, что уложиться в указанные сроки вполне удастся. Так, в прошлом году было снесено 179 зданий общей площадью 566 м2, а для расселения москвичей построено 1045,5 м2 жилья.
География сноса ветхого жилого фонда в целом по городу выглядит как лоскутное одеяло. Так, в Западном округе в ближайшие 3-4 года планируется реконструировать два квартала в районе Давыдково, завершить перестройку ставшего уже знаменитым «Квартала на Ленинском» (на пересечении Ленинского проспекта и ул. Удальцова). Также в ЗАО разработана перспективная программа реконструкции района Кунцево.
В Северо-Западном округе — опять же, в ближайшие 3-4 года — будут снесены все пятиэтажки в районе Хорошево-Мневники. В Северо-Восточном округе будут снесены 11 «хрущоб» в районе Марфино. А вот в Лосиноостровском районе не будут ничего ломать до 2010 года. По словам префекта округа Ирины Рабер, «несносимых» серий в том районе нет.
Впрочем, понятие «несносимый» уже сейчас выглядит в известной степени условностью. В отдельных районах города дефицит свободных площадей под строительство настолько велик, что разрушение «несносимых» серий становится неизбежным. В первую очередь это касается Центрального административного округа, где планируется сносить пятиэтажки на Пресне, в Замоскворечье, в Хамовниках, Таганском и Басманном округах. По имеющимся сведениям, последняя из «сносимых» пятиэтажек в Центральном округе будет ликвидирована в 2006 году. Ну а последний из «приговоренных» домов должен быть разрушен к 2009-му (хотя ранее планировалось сделать это в 2010 г.). Такое распоряжение отдал столичный градоначальник. После чего планируется приступить к реконструкции «несносимых» серий, которые также очень скоро выработают свой ресурс.

НЕ ВСЕ ТАК ГЛАДКО...
По мнению ряда аналитиков, столь масштабное жилищное строительство (и не менее масштабный снос уже построенного, пусть и устаревшего, жилья) в Москве возможен потому, что в ней нет ... дефицита жилья как такового. При этом речь идет не о жилье определенного класса и ценовой категории, но о жилых площадях вообще. Вот слова директора одной из крупных строительных компаний: «Мы вряд ли найдем еще один такой город — не только в нашей стране, но и в мире — где принимается решение о сносе огромного количества жилья. Безусловно, это разумный шаг. Сносится то, что не соответствует требованиям сегодняшнего дня. Но это может себе позволить только город, где нет жилищной проблемы как таковой».
Зато у Москвы (и стройкомплекса) достаточно других проблем. Одна из важнейших — финансирование строительной отрасли. О «сверхприбылях» строительных компаний «знают» все, поэтому эта проблема может показаться лишь «плачем Ярославны» самих застройщиков по недополученному миллиарду-другому. Однако сухие цифры говорят сами за себя. Замедлились темпы роста капиталовложений в строительство. Если в первом квартале прошлого года общий объем инвестиций вырос на 13,1%, то за такой же период года нынешнего — лишь на 7,6%. В результате московские строители в 1 квартале 2005 г. сдали на 3,7% меньше жилья, чем за то же время прошлого года.
По наиболее пессимистичным оценкам, для многих строительных компаний (даже тех, что уверенно чувствуют себя на рынке) вопрос о привлечении инвестиций станет вопросом выживания. Как известно, строительство нового жилья финансируется из трех источников. Первый — это банковские кредиты. Их доля в общем объеме средств не превышает 20% (так, в 2003 г. в строительный сектор Москвы было привлечено 12,5 млрд. долларов, из которых на «длинные» банковские деньги пришлось всего 2 млрд.). До сих пор как следует не «работает» ипотека. Многие препятствия, мешающие запуску этого механизма, хорошо известны и от самих строителей не зависят. Это низкий платежеспособный спрос населения в целом (в том числе и в Москве), высокий первоначальный взнос и процентные ставки, «серые доходы» граждан и пр. В итоге, по данным Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, лишь 7% полученных кредитов были потрачены на приобретение жилья на первичном рынке.
Главным источником финансирования и строительства нового жилья в Москве остаются деньги соинвесторов, то есть собственно покупателей квартир в новостройках. До недавнего времени строители могли распоряжаться этими деньгами если не бесконтрольно, то весьма вольготно. Однако новый Закон «Об участии в долевом строительстве» заметно ужесточает контроль над использованием привлеченных денег граждан. Так, по закону, застройщик лишается возможности расторгнуть договор с соинвестором в одностороннем порядке; он обязан выплачивать пеню за каждый день просрочки и лишается права использовать деньги дольщиков не по назначению. Наконец, строительные компании обязаны открыть свою финансовую документацию.
Правда, как это у нас всегда принято, в законе оставлены существенные «лазейки». Самая главная из них — данный закон распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. Иными словами, начатое до этого срока долевое строительство продолжается по старым правилам.
С другой стороны, деньги соинвесторов (дольщиков) становится привлекать все труднее. Дело в том, что рынок жилья в целом достаточно насыщен, платежеспособный спрос начал отставать от предложения и от темпов роста цен на недвижимость. Сказался и банковский кризис лета прошлого года.
Ко всему этому можно добавить и рост цен на строительные материалы, в первую очередь на цемент. В целом все эти изменения могут привести к росту себестоимости строительства и, как следствие, снижению рентабельности строительного бизнеса. По некоторым из существующих прогнозов, если нынешние темпы строительства увеличить на 10%, то цены на жилую недвижимость еще более снизятся, и многие строительные фирмы окажутся на грани разорения.

ВМЕСТО ЭПИЛОГА
По мнению экспертов, снижение объемов и темпов строительства неизбежно еще и потому, что количество потенциально пригодных строительных площадок в городе неизбежно сокращается. По некоторым данным, через 15 лет их не останется вовсе. Неслучайно строительные фирмы (и городские власти) уже сейчас начинают проявлять «чудеса изобретательности» — ликвидируют городские рынки, давно простаивающие промзоны, предлагают даже «спрятать» под землю линии электропередач.
Правда, нынешняя ситуация в целом позволяет обходиться без подобных «чудес». Одним из наиболее привлекательных вариантов для строительных компаний является, опять же, реконструкция пятиэтажных кварталов. Они расположены недалеко от центра города, где плотность застройки относительно невысока (около 4000 м2 на гектар), а рыночная стоимость земли довольно велика. В целом рентабельность подобных проектов составляет от 10 до 40%.
Едва ли не главную трудность для инвесторов, берущихся за подобные проекты, представляла необходимость расселения жителей сносимых или реконструированных домов. Ведь московское законодательство, как известно, предписывает переселять жителей «хрущевок» в пределах своего района. Вообще проблема расселения имеет две стороны. «Светлая» заключается в возможности получения вместо убогой «двушки» современной удобной квартиры, в среднем в 1,55 раза больше. «Темная» — далеко не всем удается остаться в своем районе. Несмотря на имеющуюся в законодательстве норму, на всех нового жилья «на том же месте» обычно не хватает. Да и сами строительные компании не горят желанием предоставлять муниципалам бесплатные квартиры.
Ранее инвесторы отдавали городу до 40% построенных ими квартир. Теперь же, начиная с 2004 года, они расплачиваются с ним живыми деньгами, которые вкладываются в строительство муниципального жилья. Насколько оправдает себя подобная схема, покажет время. Хотя уже сейчас можно предсказать, что она приведет к еще большему социальному расслоению москвичей. Впрочем, это расслоение началось далеко не вчера и зависит сразу от многих факторов.
Для самих москвичей данная проблема носит сугубо психологический характер. По большому счету, практически всем нам нужно привыкать к жизни в «капиталистическом» мегаполисе. Впрочем, скорее — «внешне-капиталистическом», ведь психология большинства горожан осталась прежней. А базовая система ценностей советского человека представляла собой триаду «квартира-машина-дача». На первом месте, разумеется, была квартира. За последние годы новым благоустроенным жильем обзавелись сотни тысяч москвичей. Среди них много тех, кто за всю жизнь не смог бы накопить на покупку квартиры по коммерческим ценам. Уже сам этот факт дает достаточно «материала к размышлению» по поводу оценки деятельности стройкомплекса Москвы.

Василий АНДРЕЕВ

Журнал: 
Рубрика: